«АгроІнвест» пропонує вдосконалити орендні відносини в земельній сфері
Орендні відносини в земельній сфері зберігають домінуючі позиції. Це підтверджується даними Проекту USAID «АгроІнвест». Згідно з ними, близько 80% земель сільськогосподарського призначення нині перебуває в оренді. Водночас в «АгроІнвесті» визнають, що орендні відносини конче потребують суттєвого вдосконалення. Через численні вади чинного законодавства серйозно потерпають усі учасники цього процесу, але понад усе – власники земельних ділянок. Значних втрат також зазнає сільська економіка, а з нею – і національна економіка в цілому.
Нещодавно фахівці «АгроІнвесту» розробили «Пропозиції щодо вдосконалення законодавства про оренду земель». Документ підготовлений на основі нещодавно проведеного Проектом аналізу 700 договорів оренди земель сільськогосподарського призначення, які були укладені в чотирнадцятьох областях України. Про ситуацію, що склалася в орендних відносинах, про проблеми, які їх супроводжують, і можливості їх вирішення говоримо з головним юридичним радником «АгроІнвесту» Павлом КУЛИНИЧЕМ.
- Основними правовими актами, які регулюють земельно-орендні відносини, крім Земельного кодексу, є закон «Про оренду землі» та постанова Кабінету Міністрів від 3 березня 2004 року (№220), якою затверджений Типовий договір оренди землі. Так от, Типовий договір оренди землі – це той документ, яким мають користуватися орендарі і орендодавці всіх земель при укладенні договору їх оренди. Однак земельний фонд в Україні є різним не тільки за природними ознаками, а й за юридичним статусом. Земельний кодекс поділяє всі землі на 9 категорій і наділяє кожну з них різним правовим режимом. Землі сільськогосподарського призначення – це лише одна з них, хоч і найбільша – на неї припадає майже 70% всієї території. Але у нас ще є землі житлово-громадської забудови, землі промисловості, транспорту, оборони, лісогосподарського призначення тощо.
Десятирічний досвід застосування Типового договору оренди землі засвідчив, що він не враховує всіх особливостей земель і тому фактично призводить якщо не до порушень прав, то до неврахування законних інтересів сторін, які входять в договірні стосунки. У першу чергу, це стосується селян-орендодавців.
- Якщо ми маємо 9 категорій земель, то до кожної, за логікою, має бути свій підхід, а отже, і до тих, хто орендує різні землі, повинні висуватися різні вимоги. Як це виглядає на практиці?
- Якщо земельна ділянка несільськогосподарського призначення передається в оренду для житлового будівництва, то до орендаря висувається невелика кількість вимог. Здебільшого вони стосуються площі, розміру орендної плати, порядку її сплати. Якщо ж в оренду передається земля сільськогосподарського призначення, яка використовується як засіб виробництва, то перелік вимог різко збільшується. І зрозуміло чому. Законодавство вимагає, аби орендарі використовували її за призначенням, раціонально, не допускали погіршення якості тощо. Десятирічна ж практика застосування урядової постанови №220 довела – Типова форма договору оренди землі не бере до уваги категорійність земель. Відтак, вона не здатна відображати реального стану речей.
- Кого понад усе не влаштовує чинна Типова форма договору оренди землі?
- Насамперед, користувачів земель несільськогосподарського призначення. Вони виявили своє зрозуміле і обґрунтоване незадоволення нею. Втім, цим справа не обмежилася. Земельні ділянки несільськогосподарського призначення досить активно використовуються для забудови. Підприємницькі структури, які спеціалізуються на цьому, є доволі грошовитими. Отож, вони мають змогу найняти висококваліфікованих юристів. Останні не лише укладають для них договори оренди, а й виконують аналітичну роботу. Протягом останніх двох років ці юристи у вищих судових інстанціях довели, що вимоги Типової форми договору оренди землі є занадто складними і тому втілити їх у практику нереально та й недоцільно. І суди з цим погодилися. Їх вердикт - застосування Типової форми договору оренди землі для розробки конкретного договору оренди земельної ділянки є необов’язковим. Причому таке рішення ухвалили одразу дві вищі судові інстанції - Верховний суд України і Вищий господарський суд України. Тим самим вони фактично залишили селян-орендодавців землі без правового захисту.
- Як фахівці «АгроІнвесту» оцінюють ситуацію, що у зв’язку з цим складається?
- Як не дуже добру. Ми згодні з тим, що Типова форма договору оренди землі є занадто зарегульованою для укладення договорів оренди земель несільськогосподарського призначення. Такі договори не повинні містити аж 11 істотних умов. Вони можуть обмежуватися лише кількома такими умовами. Навпаки, при укладенні договорів оренди земель сільськогосподарського призначення потреба в такому документі як Типовий договір оренди землі не тільки не зменшується, а, навпаки, зростає. І поясню – чому. Селянин передає в оренду дуже цінний природний ресурс – земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Цілком природно, що він турбується про неї, адже орендар може використовувати її на свій розсуд. У тому числі, і шляхом надмірного виснаження родючості ґрунтового покриву. Тобто, заради швидких прибутків він може опустелювати землю. Для того, щоб хоч якось запобігти такому хижацькому підходу до землі, в договорі оренди необхідно деталізовувати чимало положень щодо забезпечення її раціонального використання. Наприклад, треба вписати вимоги щодо збереження продуктивності земельної ділянки сільськогосподарського призначення шляхом внесення органіки, застосування сівозміни та деякі інші.
Далі – селяни-орендодавці переважно є мало поінформованими людьми. Вони не знають, яким має бути договір оренди, як мусять звучати його положення, що там має бути записано. Коли такі договори укладалися за Типовим договором, орендар (хотів він того чи ні) змушений був роздрукувати його, викласти всі істотні умови, які в ньому зазначені. Завдячуючи цьому, селяни отримували первісну інформацію, на яку потім при укладанні договорів оренди орієнтувалися. З цих двох причин ми говоримо про необхідність збереження Типової форми договору оренди землі.
- Для початку ці позиції треба розмежувати. В тому числі, й шляхом внесення змін у законодавство про оренду земель. І зробити це треба так, щоб для оренди земель сільськогосподарського призначення і для оренди земель несільськогосподарського призначення були запровадженні різні правові механізми. Ми переконані, що постанову Кабінету Міністрів від 3 березня 2004 року, якою затверджений Типовий договір оренди земель, треба скасувати. Натомість слід ухвалити іншу постанову – про затвердження Примірного договору оренди земель несільськогосподарського призначення. Він повинен містити 2, 3 чи 4 умови, щодо яких сторони мають обов’язково досягти згоди при укладенні договору оренди землі. Водночас нова урядова постанова мусить затвердити Типову форму договору оренди земель сільськогосподарського призначення. Це має бути спеціалізований договір, призначений для складення договорів оренди земель сільськогосподарського призначення. У цьому договорі мають бути чіткіше, ніж зараз, виписані істотні умови, в тому числі, й ті, які стосуються суспільних інтересів. Адже суспільство в цілому зацікавлене, щоб орендована земля сільськогосподарського призначення зберігала свої родючі властивості.
- Під час одного з круглих столів ви сказали, що потрібно змінити ідеологію формулювання істотних умов договору оренди земель сільськогосподарського призначення. Про що йдеться?
- Наприклад, у пункті №23 Типового договору зазначено, що поліпшення стану земельної ділянки, проведене орендарем за письмової згоди орендодавця, підлягає/не підлягає відшкодуванню. Непотрібне – закреслити. Зазвичай, селянин підписує або порожній бланк договору оренди землі, або не повністю заповнений. Далі орендар може сам вписувати все потрібне. Зрозуміло, що орендар здебільшого вписує вигідні йому положення. Перед тим він може проконсультуватися з юристом. Досить часто у договорах оренди землі не обирається рішення для визначення змісту тієї чи іншої істотної умови. У такому разі договір може бути визнаний недійсним. У будь-якому разі, програє селянин-орендодавець, бо він або отримує гірші орендні умови ніж ті, на які заслуговує, або і зовсім не отримує їх. Тому ми пропонуємо, щоб у таких випадках положення формулювалося з урахуванням інтересів селянина як слабшої сторони. Так, наприклад, він повинен відшкодовувати лише ті витрати орендаря на поліпшення стану земельної ділянки, на компенсацію яких він свідомо надав згоду в договорі оренди землі, чітко виписавши відповідну його істотну умову. Такий підхід захистить права та інтереси селянина-орендодавця. До того ж він змусить орендаря надавати зваженіші пропозиції селянинові-орендодавцеві з кожної істотної умови.
- Як бути з іншими істотними умовами?
- Ми також маємо істотні умови, які у Типовій формі договору оренди землі не містять відповіді «так» чи «ні» - «непотрібне закреслити». Наприклад, умови збереження стану об’єкта оренди. Їх треба просто виписати – які це будуть умови збереження. Наприклад, орендар не повинен сіяти соняшник по соняшнику, не повинен вчиняти інших дій, які призводять до деградації ґрунтів тощо. При укладенні договорів оренди доволі часто цей пункт не заповнюється необхідною інформацією, не визначається зміст цієї істотної умови. Договір оренди подається в Державну реєстраційну службу, в орендаря виникає право оренди. Він його використовує, а фактично істотна умова не сформульована. Що робити?
Для того, аби уникати появи таких договорів оренди землі, які підривають правовий статус, в першу чергу, орендодавця, ми пропонуємо, щоб у закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» були внесені положення, які б зобов’язували державних реєстраторів при реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення перевіряти не тільки наявність документів (примірника договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, підписів сторін в договорі та інших документах), а й повноту визначення всіх істотних умов договору оренди землі та їх відповідність вимогам закону та волевиявленню сторін. Якщо сторони не визначили зміст тієї чи іншої істотної умови, державний реєстратор повинен відмовити в реєстрації права оренди землі на основі такого договору оренди. Поки що державний реєстратор діє як особа, яка підраховує наявність документів, передбачених законом для реєстрації права оренди, і не аналізує їх.
- Доволі часто селяни жаліються на те, що орендарі хитрують при сплаті орендної плати. До яких хитрощів вони, зазвичай, вдаються і як від цього потерпають орендодавці?
- Чинний закон «Про оренду землі» говорить, що при укладенні договору про оренду земельної ділянки, в тому числі, й сільськогосподарського призначення, сторони самі визначають форму орендної плати. І хоча розмір оренди за землю має визначатися певною сумою грошей, але її можна сплачувати як грошима, так і натурою, наприклад, сільгосппродукцією, у відробітковій формі або поєднанням усіх цих форм. Багато селян зацікавлені отримувати орендну плату сільськогосподарською продукцією повністю чи частково, бо переважно тримають худобу, птицю, а їх треба годувати. Тому в орендних договорах вказують про своє прагнення мати натуроплату. Однак коли підходить термін сплати орендної плати сільськогосподарською продукцією, багато недобросовісних орендарів порушують законодавство. При цьому вони використовують необізнаність селянина про існуючі товарні класифікації сільськогосподарської продукції та недостатню урегульованість у законодавстві вимог до якості сільськогосподарської продукції, яка передається як орендна плата.
Ми знаємо, що зерно є різних класів. Відповідно, і вартість зерна є різною. У договорі ціна визначається за вищим класом, а реально зерно передається нижчої якості. Фактично селянин недоотримує частину орендної плати. Для того, щоб ці питання врегулювати, ми пропонуємо, аби Міністерство аграрної політики та продовольства розробило хоча б рекомендації щодо визначення якісного стану сільськогосподарської продукції, яка передається орендарями земель сільськогосподарського призначення селянам у якості орендної плати. Навіть якщо цей документ буде рекомендаційним, селяни матимуть більший обсяг інформації для того, аби оцінити отриману сільськогосподарську продукцію самостійно або дізнатися, де можна одержати об’єктивну її оцінку.
- Одна з найсуттєвіших проблем, яка виникає у відносинах між орендарями та селянами – власниками земельних ділянок, стосується визначення терміну оренди. Кожна сторона тлумачить його по-різному. Чому так відбувається?
- Почну з питання – на скільки передається в оренду сільськогосподарська ділянка? Відповідь проста і очевидна – на термін, який влаштовує орендаря та орендодавця. І коли вони доходять згоди у цьому питанні, то підписують договір оренди земельної ділянки. Той, хто має печатку, ще й скріплює свій підпис на документі. І все. За чинним законодавством, договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення вважається укладеним і діє з моменту його підписання орендарем та орендодавцем. І в ньому, скажімо, записано - договір укладений на 5 років. Проблема в тому, що ці 5 років орендарем і орендодавцем сприймаються не завжди правильно. Орендар вважає, що протягом цього періоду він має володіти правом оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Що доволі часто робить орендар? Він бере на себе зобов’язання зареєструвати право оренди. Тобто, взяти примірник договору оренди землі, піти до Державної реєстраційної служби для реєстрації права оренди. Однак він не поспішає це робити. Насправді договір орендар може зареєструвати через рік і навіть через два після дати його підписання. Увесь цей час орендар використовує у своїх господарських цілях землю, яка йому фактично не належить. І з того має зиск. Але що важливо – не платить орендну плату. Якщо до нього звертається селянин-орендодавець, то орендар відповідає – а за що я маю платити, якщо договір оренди ще не зареєстрований?
Друга проблема – селянин починає відлік п’ятирічного терміну з моменту підписання договору оренди, а орендар – з моменту його державної реєстрації. І тут знову з’являється нестиковка. У селянина настає момент визначення, що далі робити із земельною ділянкою – чи передавати її в оренду даному орендарю, чи іншому, чи щось інше робити, він приходить до орендаря, а той йому каже – та ні, у мене ще п’ятирічний термін договору оренди не закінчився. Бо я зареєстрував право оренди із запізненням. Такі розбіжності доволі часто використовуються орендарями на свою користь. Звісно, від них потерпають селяни-орендодавці. І, як показує практика, їхні інтереси і в цьому питанні необхідно надійно захистити.
- Ви говорите про селян-орендодавців як про слабшу сторону в договорі оренди. Що можна зробити для того, аби посилити їх позиції вже зараз?
- Ми з вами бачимо, що чинна державна аграрна і земельна політика базується на створенні умов для приватизації земель, на розкритті ініціатив приватного власника. І це дійсно правильний напрямок. Його треба і далі вдосконалювати. Однак така політика невиправдано скасовує деякі можливості колективних форм захисту інтересів селян – орендодавців земель. За радянських часів такі колективні інтереси захищалися на загальних зборах членів колгоспів. Ми дійшли висновку, що подібні зібрання селян можна використовувати і для того, щоб захистити їхні права за договорами оренди земель сільськогосподарського призначення. Де може селянин, який уперше укладає договір оренди, дізнатися, яка ж орендна плата за його земельну ділянку є справедливою? У кращому разі, він може спитати у родичів, друзів, у того ж орендаря. Зрозуміло, що орендар даватиме консультаційну допомогу тенденційного характеру. Вона міститиме особистий інтерес. Тому ми вважаємо, що в законодавстві про оренду земель сільськогосподарського призначення потрібно передбачити загальні щорічні зібрання селян-орендодавців землі, які проживають на території певного села. На них можна обговорювати всі питання, пов’язані з орендними відносинами. В тому числі, й такі, що стосуються розміру орендної плати.
- Але ж селяни здебільшого люди інертні, такі, що побоюються радикальних змін. Відтак, потрібна ініціатива ззовні. Хто здатен її проявити?
- Ми пропонуємо покласти обов’язок організації та проведення щорічних зборів на сільських голів. Переважно це рішучі люди, налаштовані на реформи. Зрештою, вони мають дбати про захист інтересів своїх односельців, які водночас є й їхніми виборцями. На таких загальних зборах має розроблятися спільна позиція селян-орендодавців землі. Можливо, на такі збори доцільно запрошувати й орендарів, щоб і вони мали слово. Спільна розмова піде і їм на користь.
- Хто б міг взятися за розробку Типового договору оренди земель сільськогосподарського призначення?
- Той, на кого закон покладає необхідність удосконалення законодавства. Якщо Типовий договір оренди землі розроблений Кабінетом Міністрів, то Кабінет Міністрів і має розробити Типовий договір оренди земель сільськогосподарського призначення. Не виключена розробка таких законодавчих пропозицій й іншими учасниками з подачі суб’єктів законодавчої ініціативи. Тому ми вирішили підготувати свої пропозиції щодо змісту Типового договору оренди земель сільськогосподарського призначення. Ці пропозиції ми плануємо передати Кабінету Міністрів, Міністерству аграрної політики та продовольства, Держземагентству з тим, щоб попередньо переконати їх у необхідності змін у законодавстві про оренду земель сільськогосподарського призначення.
автор - Тарас ТЕРНІВСЬКИЙ, Національний прес-клуб з аграрних та земельних питань
Комментарии
Еще нет комментариев к этому материалу. Будьте первым!Что мне даст регистрация?